Topologie du marché

Quand vous partez en vacances ailleurs que chez des amis ou de la famille, vous avez le choix entre deux types d’hébergeurs : les pros avec les hôtels, campings et autres résidences, et les particuliers avec les maisons d’hôtes ou des biens loués via des plates-formes de location courte durée.
Mais sur le marché de la location immobilière résidentielle c’est-à-dire des appartements nus ou meublés pour y héberger des gens à l’année, on ne trouvera que des loueurs particuliers. Même quand c’est une agence immobilière qui loue, il y a un propriétaire particulier derrière. Si vous avez loué un appartement ou une maison dans votre vie, j’ai très peu de chances de me tromper en affirmant que votre propriétaire était un particulier et pas une entreprise ; je considère bien sûr les sociétés civiles comme des particuliers.
Pourquoi ne peut-on pas louer un appartement à une entreprise ? En d’autres termes, pourquoi l’immobilier résidentiel locatif est déserté par les pros ?
La raison est assez simple : ce marché n’est pas assez rentable et trop risqué pour en vivre en tant qu’industrie.

Le temps c’est de l’argent

En effet, l’immobilier demande du temps, une exposition à des risques considérés comme élevés et de la main d’œuvre et/ou engendre des frais :
• pour rechercher et gérer des locataires
• pour les visites, les états des lieux, les contrats de bail loi 89 très stricts
• pour gérer le parc immobilier, acheter, vendre, rénover
• pour les actes de conciergerie (donner les clés, changer les draps, faire le ménage, etc.) dans le cas de location courte durée

Les frais sont tenables et le business suffisamment rentable avec de l’immobilier locatif pour les entreprises, beaucoup moins avec l’immobilier destiné aux particuliers. Les baux, les loyers, certains risques et l’entretien sont plus favorables pour un loueur de biens destinés aux entreprises. Il y a également moins de contraintes légales avec les personnes morales ; le locataire particulier, lui, est très protégé.
C’est pour cela qu’on trouvera des sociétés civiles de placement dans l’immobilier (SCPI) en majorité orientées sur les secteurs bureaux et commerces alors que les SCPI gérantes d’un parc résidentiel locatif sont bien plus rares.

Les plus grosses rentabilités

L’immobilier étant un marché de gré à gré, les seuls à s’en sortir avec des rendements qui permettent de s’enrichir rapidement sont certains particuliers qui travaillent sur un marché de niche : les biens à rénover ou à créer dans des immeubles existants qui seront revendus ou loués. Il s’agit de niches car tout appartement à rénover ne va pas donner un rendement net à 2 chiffres, c’est même loin d’être la règle. En effet c’est plus de 10% net qui sont recherchés par certains, ainsi que le fameux cashflow positif, graal du revenu passif en immobilier locatif.

La problématique

Comme il n’existe pas d’école pour investir dans l’immobilier, on trouve tout un écosystème de « conseillers » qui se substituent aux habituels canaux d’information dont un particulier dispose comme les banques ou les conseillers en gestion de patrimoine.
On trouve alors des youtubeurs et des blogueurs divers et variés. Rares sont ceux qui ont une démarche reproductible et construite sur autre chose que leur propre expérience.
Et dans cette jungle, on trouve de tout, et surtout n’importe quoi. Evidemment tous les exemples donnés sont les meilleurs, il ne s’agit pas du business case moyen… Les problèmes et écueils rencontrés sont souvent passés sous silence.
Mais surtout, le temps est trop souvent complètement évincé de l’équation. Or, comme dit plus haut, l’immobilier prend du temps, spécialement pendant la phase de construction du patrimoine. Ces revenus sont encore moins passifs si on s’oriente vers un usage locatif saisonnier (via Booking, Airbnb, …). C’est certes plus rentable et les objectifs de 15% net sont atteignables avec la location saisonnière mais on change alors de métier. Cela va demander un travail personnel important ou des frais si l’on souhaite laisser gérer le quotidien à une concièrgerie.

Vous et le temps

Le temps est une variable à considérer sous un autre angle quand il s’agit de l’expérience réussie de ces évangélistes en immobilier locatif résidentiel qu’on retrouve en masse sur l’internet : si vous voulez suivre leur exemple, vous ne pouvez pas copier leur expérience aveuglément, les variables sont déjà différentes au moment où vous commencerez. Par exemple leur investissement a été réalisé il y a peut-être plusieurs années. Et tant d’autres variables sont à prendre en compte dont la principale : vous. Votre appétence au risque, votre situation patrimoniale, votre temps disponible, la connaissance du marché, etc. peuvent être tellement incompatibles avec ce type d’aventure que cela peut rendre dangereux une décision d’investissement aveuglée par la réussite d’un « modèle d’investisseur ».
Il faut donc établir son profil de risque et se fixer des objectifs, apprendre et comprendre dans quoi on investit, pour ensuite définir une trajectoire d’investissement. Il existe des discours fiables qui permettent de réaliser ce genre d’investissement selon tous ces paramètres, ils existent vraiment. Mais ils sont difficiles à trouver parmi tous ces miroirs aux alouettes.