Le livret A est bien plus risqué
septembre 7, 2024
Maitriser les risques dans l’investissement immobilier
Les assurances l’ont bien compris et savent créer (et donc vendre) des contrats qui couvrent des risques, divers et variés. Mais dans Ultimmo, on va surtout parler des risques que les assurances ne prennent pas en charge. Ce sera donc à vous de les gérer.
Les risques en immobilier sont à première vue très nombreux : liés à l’urbanisme, à la localisation, aux travaux, au vendeur, aux locataires, à l’achat, lui-même, etc. De plus, en immobilier, tomber dans un piège lors de son premier projet par manque d’expérience et de connaissances peut détruire toute perspective de gain sur du long terme voir même coûter de l’argent.
Alors comment y faire face ?
Dans le monde professionnel, que ce soit dans l’industrie ou dans certains métiers de service, les risques sont gérés avec méthode. Ils sont analysés, évalués, et traités. Il n’est pas toujours possible de les éviter, mais la plupart du temps, il est au moins possible de les réduire, même fortement.
Sans aller jusqu’à vous apprendre le métier de chef de projet ou de gestionnaire de risques, Ultimmo vous dresse la liste de la plupart des points d’attention et risques liés à chaque phase du projet, mais surtout vous apporte une méthodologie de gestion de ces risques. Grâce à cela, vous serez en mesure de décider si le projet est viable ou non.
Ce qu’il est important de comprendre, c’est que cet arbitrage vaudra pour vous seulement. Il répondra à votre situation. En effet, un projet réalisable pour vous pourrait ne pas convenir à quelqu’un d’autre, car vos vulnérabilités sont moins grandes. Cette méthodologie permet également de s’affranchir de tous les aspects émotionnels qui viennent parasiter des décisions qui doivent reposer sur des éléments factuels et rationnels.
Une fois ce travail effectué, le résultat, sous forme de tableau, peut très bien être ajouté en annexe du dossier bancaire pour obtenir le prêt. Cela montrera que vous avez une approche professionnelle et que vous avez réfléchi sérieusement au projet. Cela vous fait gagner des points auprès du banquier.
Jusqu’ici je ne vous ai peut-être pas rassurés, mais il faut relativiser. Les risques sont présents partout et tout le temps, et vous les gérez au quotidien : Quand vous décidez d’épargner un peu plus ce mois-ci et d’éviter un achat compulsif, quand vous arrêtez l’alcool pendant un mois après un excès, quand vous regardez des deux côtés avant de traverser la route pour ne pas vous faire écraser.
En immobilier comme dans la vie, ce qui va surtout compter c’est l’excès de risques de par le nombre, la probabilité ou l’impact. Nombreux sont les cas où je ne fais pas d’offre car trop de risques se cumulent. Et à l’inverse un risque seul même important ne m’empêche pas d’acheter.
Comment savoir si un risque est important ?
Ultimmo vous l’apprend. D’ailleurs, une fois que vous savez reconnaître un risque et l’évaluer, cela peut servir à négocier le prix du bien que l’on convoite, mais aussi chaque amélioration ou rénovation à réaliser. Ultimmo apporte également un point de vue actuellement absent de toute formation immobilière sur les risques liés aux changements climatiques et à la pénurie de ressources, quelle qu’elle soit : Énergies, Matériaux, main-d’œuvre.
Vous le savez, nous rentrons dans une période d’incertitude et d’instabilité sur plusieurs plans. Nous allons avoir des surprises et le propre d’une surprise c’est justement qu’on ne peut pas la prévoir. Il faut donc se préparer à encaisser les chocs, créer de la robustesse et de la capacité de résilience. La gestion de risques tombe à point nommé pour vous ! Et l’immobilier est le véhicule d’investissement idéal, c’est un socle durable qui permet de résister à beaucoup de crises. Les gens auront toujours besoin de se loger et en France, il manque des logements pour plusieurs dizaines d’années, et l’état n’a surtout pas envie de dégoûter les propriétaires de continuer à louer ou les investisseurs d’acheter pour louer. C’est notamment pour cela que je ne crois pas du tout à la sortie prochaine (en tout cas avec le calendrier 2024) de centaines de milliers de logements de marché parce qu’ils ont une mauvaise note thermique (DPE). D’ailleurs des dérogations commencent à apparaître en ce sens.
Alors que va-t-il se passer avec moins d’énergie, moins de matériaux disponibles et une main-d’œuvre qualifiée limitée ?
Premièrement cela ne va pas se sentir d’un coup et on a encore un peu de temps avant que tout le monde le sente, mais ça a déjà commencé. Un des objectifs est de développer des stratégies afin d’être impacté après les autres et donc de pouvoir toujours investir et de profiter des opportunités alors que les autres ne peuvent plus. C’est déjà le cas avec les propriétaires qui ne peuvent plus louer leur appartement passoire thermique et qui n’ont pas les fonds pour réaliser les travaux, ils vendent donc à prix cassés. Les investisseurs se régalent déjà.
Demain de nouvelles contraintes physiques verront le jour, on ne pourra plus construire des maisons et logements neufs au même prix, ni aussi nombreux. Cela va tirer le marché vers le haut et profiter à ceux qui rénovent. En effet, il faut moins d’énergie moins de matériaux et moins de main-d’œuvre pour rénover que construire. Il existe également des stratégies et techniques d’optimisation afin de tirer parti au maximum de chaque mètre carré afin de :
- Minimiser les travaux
- Maximiser le rendement
De nouveaux matériaux voient le jour, et les énergies renouvelables se répandent. Il y a beaucoup de dynamisme aujourd’hui sur les technologies de l’énergie et dans l’immobilier en général. Ultimmo vous aide à faire la part des choses.
Ne vous inquiétez pas pour autant, même si ça a l’air compliqué il n’est pas nécessaire de tout savoir sur le bout des doigts. Ultimmo vous apporte des principes à respecter pour ne pas faire d’erreur sur ces sujets. Cela fait plusieurs années que je m’y intéresse et j’ai des choses à dire 🙂
Quand vous aurez terminé le module dédié aux risques dans la formation, vous vous sentirez plus serein. Vous pourrez alors vous engager en toute connaissance de cause avec les risques gérés étape après étape le long de votre parcours d’investisseur. D’ailleurs, quelle que soit la formule que vous achetez vous aurez toujours accès au forum afin d’échanger sur vos questionnements.
En résumé, les risques existent, ils sont inévitables pour la plupart, mais ils se calculent et se prennent.
La personne qui ne fait rien croit souvent ne pas prendre de risques. C’est une erreur. Nous l’avons dit, les risques sont omniprésents et garder son argent « au chaud » sur un compte faiblement rémunéré voire non rémunéré est plus que risqué : c’est un choix perdant. En effet l’inflation grignote cet argent constamment ; l’inflation est le premier ennemi à battre pour un investisseur. Envisager l’immobilier même si vous ne créez pas de cash-flow positif sur un investissement protégera quand même vos actifs de l’inflation sur le long terme, et nous ne pouvons pas, par construction, avoir de crise des subprimes en France.
Maintenant, c’est à vous d’agir ! Le premier investissement non risqué à faire, c’est d’acheter ULTIMMO !
